マンション管理用語集 か~こ

瑕疵担保責任

売買の対象物に隠れた瑕疵(=外部から容易に発見できない欠陥)がある場合、売主がその責任を負うこと。
買主は、売主に対して契約解除や損害賠償の請求を主張することができます。

民法上、瑕疵担保責任を追及できる期間は、買主が瑕疵の事実を「知った時から」1年以内と規定しています。

しかし、売主としては何年もの間にもわたって、買主から瑕疵担保責任の追求を受ける可能性があるとすれば困ったことになります。そこで、統一売買契約書により一般的には次のように契約がなされます。

・中古住宅の場合
現状のまま引渡すものとしておりますが、基本性能に係わるものに限り瑕疵担保責任を負うものとしました。 具体的には、雨漏り、シロアリの害、建物構造上主要な部位の木部の腐蝕、給排水設備の故障の4点で、かつ引渡し後2カ月以内に発見されたものに限り、売主様に修復義務があるものとしています。
宅地建物取引業者が売主の場合は、宅地建物取引業法に基づき、引渡し後2年間担保責任を負うものとしています。

・新築住宅の場合
宅地建物取引業者が売主の場合には、中古住宅の場合と同様に、宅地建物取引業法に基づき、引渡し後2年間瑕疵担保責任を負うものとしています。 さらに、まだ人の居住の用に供したことのないもので、かつ、新築後1年未満のものの場合は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により、住宅の構造耐力上主要な部分については、10年間、瑕疵担保責任を負うものとしています。

☞参考:アフターサービス マンション管理用語集か~こTOPに戻る

笠木

塀、手摺、腰壁、パラペットなどの頂部に施工する仕上材。

笠木
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壁式ラーメン構造

壁式ラーメン構造とは、壁式構造とラーメン構造の折衷型の骨組構造のことです。
・・・つづきは「HOME'S不動産用語集>壁式ラーメン構造」をご参照ください。

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過料

金銭的な罰の一種であるが、刑罰ではなく、刑法の適用がない。
区分所有法上の罰則は、管理組合法人でないものが管理組合法人という名称を使用した場合(10万円以下の過料。法72条)以外は、すべて20万円以下の過料となっている。
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管理者

区分所有法は、管理業務を常時行う者を選任できるとしており、選任されたものを「管理者」と呼ぶ(法25条1項)。
区分所有者以外の者、法人でもかまわない。また、人数や任期にも法律上の制限は無く、規約又は集会の決議により自由に定めることができる。

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管理者管理方式

マンションの管理を管理組合以外の第三者が行なう仕組みをいう。
マンションの管理は、一般的には、区分所有者が管理組合を組織して行うが、居住者の高齢化や住戸の賃貸化などによって管理組合の運営が困難となったり、管理組合の役員のなり手が無い場合に利用される。

区分所有法で定める「管理者」について、規約では通常「役員は組合員から選出」し「理事長が管理者となる」と定められているが、 区分所有法では「管理者」の資格について特に組合員であることを限定していないため、規約を変更してこれが可能となる。

就任する第三者としては、マンション管理士やマンションの管理会社であるが、特に管理会社の場合は管理組合と利益相反となるケースが多く、管理機能不全に陥らないようなルール作りに課題が残されている。国土交通省では検討を進めている。

☞:参考 国土交通省検討のようす(NIKKEI住宅サーチ記事)
       第三者管理方式の歴史・パターンなど(財団法人まちみらい資料
       第三者管理者方式に関する主な相談事例(国土交通省資料 p39~
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管理所有

区分所有法27条に出てくる用語。
共用部分の管理所有とは、各区分所有者が、共用部分に有した権利を一括して管理所有を認められた者に委ねるということであり、いわば共用部分の所有権を信託するとういことである。
管理所有を認められた者ができる行為は、共用部分について、狭義の管理行為及び保存行為であり、変更行為はできない。
管理所有は共用部分に認められる制度であり、共有(又は準共有)の敷地はその対象とならない。規約で敷地を管理所有すると定めていても、法律上無効である。

☞:参考「区分所有管理士ハンドブック」
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既存不適格

現時点で存在している建築物は、建築された当時の法令に基づいて建築されているため、建築基準法が改正されることにより、現在の法規に適合しなくなること。
その場合、新たな法令の規定は適用されないことが定めれている(建築基準法第3条第2項)。

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規約共用部分

本来、専有部分となるものや物置などの附属建物を、規約によって特別に共用部分としたもの。例えば、マンションの一室を管理人室や集会室にする場合など。
規約共用部分は、その旨の登記をしておかなければ、共用部分であることを第三者に対抗できない(区分所有法4条2項後段)。
☞:登記について

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スペース

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