マンション建替え





建替えか修繕かの判断

建替えか修繕かを判断するためのマニュアルとして、次の資料がありますのでご利用下さい。
一般社団法人 マンション再生協会マニュアル
国土交通省 マンションの建替えか修繕かを判断するためのマニュアル

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マンション建替え事業の流れ

マンションの建替えは、区分所有者全員の合意に基づいて実施する方法以外に区分所有者及びその議決権の各5分の4以上の多数の賛成によって成立する建替え決議に基づいて実施する方法があります。
建替え決議が成立すると、その決定内容を円滑に実現できるようにするために制定された「マンション建替え円滑化法」に基づいてマンション建替え事業を円滑に実現することが可能です。

マンション建替え事業は大きく4つの段階に分かれています(①準備段階 ②検討段階 ③計画段階 ④実施段階)。
このうち特に重要なのが建替え決議の成立に至るまでの着実な合意形成です。
(※クリックすると大きな画像が出ます
建替え事業の流れ
☞参考:マンション再生協会発行「マンションの再生」
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マンション建替え①準備段階

準備段階の目的は、建替えや修繕・改修といったマンション再生について管理組合として正式に検討していくことへの合意を得ることです。

理事会から議案を提起する
そのためには理事会が管理組合として正式にマンション再生を検討することの必要性を認め、検討に関する議案を取りまとめ、集会にて決議する必要があります。議決を受ける必要があるのは以下の2点になります。
  1. 検討組織の設置に関する事項
  2. 検討に要する資金の拠出に関する事項

検討資金の拠出について
管理費から拠出する場合は、予算額を定め、議決を得て使用します。 この場合は、普通決議による過半数の議決で決することになります。
一方、修繕積立金から拠出する場合は、管理規約(修繕積立金の使途)の変更が必要になる場合があります。この場合は、区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数の議決で決することになります。
(標準管理規約では第28条四で、修繕積立金の使途として項目が盛り込まれています。)

☞参考:マンション再生協会発行「マンションの再生」
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マンション建替え②検討段階

検討段階の目的は、マンション再生の方法について、建替えと修繕・改修のどちらが適切なのかを比較検討・判断し、本格的な計画への合意を得ることです。

建替え推進決議で再生の方法を一本化する
管理組合として、建替え決議に向けて本格的に建替え計画の検討を行っていくことを理事会が議案として提起し、区分所有者の集会において決議を行うことを一般的に「建替え推進決議」と称します。
この決議は区分所有法で定められた必須の手続きではありませんが、合意形成を着実に高めておくことは、これ以降の必要な手続きを円滑に行う上でも重要です。
なお、建替え推進決議は区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成により成立しますが、以降の手続きを考慮すれば、目安としてこの段階で各4分の3程度以上の賛同が得られていることが望ましいでしょう。

☞参考:マンション再生協会発行「マンションの再生」
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マンション建替え③計画段階

計画段階の目的は、マンション建替えを実際に実施することへの合意(建替え決議の成立)を得ることです。

最終的な合意を得るために
建替え決議の合意を得るためには、区分所有者の資産あるいは生活環境としてのマンションが、どのように生まれ変わるのかを建替え決議の前に明確に定めておく必要があります。
加えて、その建替え計画が決議後に計画通り実施されることの保証がなければ、最終的な合意は得られません。
そこで、建替え計画が計画通り実現することを保証する存在としてデベロッパー等の事業協力者の協力・参加が重要になります。この事業協力者の参加に先立って、信頼のおける事業協力者の選定や建替え計画の策定を支援するコンサルタント等の専門家の協力が必要になります。

マンション建替えの流れ③
☞参考:マンション再生協会発行「マンションの再生」
(2011.1)
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