管理費・修繕積立金・使用料


管理費とは?修繕積立金とは?

管理費
マンションの日常的な管理に充てる為、定期的に行われる点検や清掃等、軽微(1~2万円程度)の修理費用等のために徴収する金額です。
修繕積立金
管理費の項目に該当しない一般的な工事費用、10~15年程度に1度実施される、大規模修繕工事のために徴収する金額です。

標準管理規約では
標準管理規約では以下のように定められています。

第25条(管理費等)
区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の費用(以下「管理費等」という。)を管理組合に納入しなければならない。
 一 管理費
 二 修繕積立金
2 管理費等の額については、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて算出するものとする。

第27条(管理費)
管理費は、次の号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する。
 一 管理員人件費
 二 公租公課
 三 共用設備の保守維持費及び運転費
 四 備品費、通信費その他の事務費
 五 共用部分等に係る火災保険料その他の損害保険料
 六 経常的な補修費
 七 清掃費、消毒費及びごみ処理費
 八 委託業務費
 九 専門的知識を有する者の活用に要する費用
 十 地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成に要する費用
 十一 管理組合の運営に要する費用
 十二 その他敷地及び共用部分等の通常の管理費要する費用

第28条(修繕積立金)
管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるものとし、積立てた修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。
 一 一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
 二 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
 三 敷地及び共用部分等の変更
 四 建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査
 五 その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全員の利益のため
    に特別に必要となる管理
 (2~4項略)
(2009.6)
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管理費・修繕積立金の改定は普通決議か特別決議か?

管理組合の総会決議は、特別決議を要するとされる一部の議案を除いては、過半数の賛成で決定する普通決議で可決されます。

管理費・修繕積立金の改定については、「一部の議案」には該当しませんが、一般的な管理規約では、「別表」という表示方法で、マンション各部屋タイプ別の管理費・修繕積立金の金額が記載されています。
そして、「管理規約の変更」は特別決議を要する事項に該当します(区分所有法第47条3項1号)。

このため、管理費・修繕積立金は普通決議で足りるのか、それとも管理規約の変更として特別決議を要するのか判断が難しく、無難な選択として特別決議事項と取り扱うケースが多いようです。

しかし、別表の管理費・修繕積立金等の記載は「暫定的」な記載であり、これは「規約に記載されている」ということには該当せず、改定は普通決議で足りる、という判例が出されています。(平成14年(レ)第90号
この判決の理由では、該当管理組合の管理規約を引き合いとし、「証拠○条から」という記載になっており、その条文が明らかではないが、標準の管理規約から察するに、判決理由の第51条を標準の48条、判決理由の50条を標準の47条と想定すると、理由は以下のようになります。  
 
第48条(議決事項)では、総会決議を経なければならない事項として、「三 管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法」「四 規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止」と規定し、管理費の額の決定と、規約の制定・変更については別項目に取り扱いをしている。
しかし第47条(総会の会議及び議事)3項では、特別決議が必要な事項として、
「一 規約の制定、変更又は廃止」とのみ記載している。
第48条で、規約の変更と管理費の額の決定について別項目として取り扱っているにも関わらず、47条では規約の変更についてのみ特別決議を要する事項として規定しているのだから、管理費の額の決定を規約の変更と同一に扱うことは合理的説明ができない。
(2009.6)
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管理費・修繕積立金の改定は普通決議か特別決議か?②(管理業協会所見)

ある組合で修繕積立金の改訂を検討している。規約に修繕積立金の学が別表で記載されている場合、この金額改訂は総会の特別決議を要するか。

規約本文に、例えば「修繕積立金の額は別表第◯の通りとする。」等の記載があり、当該別表に修繕積立金の学が記載されている場合、当該別表は規約の一部とみなされる。
よって、この場合、修繕積立金お改訂は規約の変更を行うものとして、総会の特別決議を要すると考えられる。

「修繕積立金の額は別に定める。」という表記であれば、規約とは別に定めるものになるので、その金額改訂は規約の変更ではなく、マンション標準管理規約第48条第三号に定める議決事項として、総会の普通決議で足りると考えられる。

☞参考 高層住宅管理業協会発行「平成23年度苦情解決事例集」
(2013.2)
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2016年下半期管理費等初期設定調査(マンション管理新聞調査)

2016年下半期(7月~12月)に全国で新規に分譲された民間マンションの中から
 568件、15,477戸を対象に調査された結果です。

不動産経済研究所の発表によると、2016年1~11月までの供給累計は首都圏が2万8,765戸、近畿圏が1万6,701戸。首都圏は前年同期に比べ5,495戸減少、近畿圏は345戸の減少でした。

全国総合データ
 平均戸数 128.6戸
 管理員通勤 87.3%
 インターネット月額使用料 1,402円
 ペット飼育可 37.1%
 専用庭30㎡の月額使用料 795円
 駐車場 76.1台
 充足率 59.1%
 使用料 16,986円
 駐輪場充足率
 首都圏マンション 171.5%  近畿圏マンション 175.9%

70㎡のマンション購入を想定すると・・・
  分譲価格 5,334万円
  管理費 12,670円
  修繕積立金 6,370円
  修繕基金 454,510円

参考:マンション管理新聞2017年1月5日1026号
(2017.1)
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2012年下半期管理費等初期設定調査(マンション管理新聞調査)

2012年下半期(7月~12月)に全国で新規に分譲された民間マンションの中から770件を対象に調査されたました。
次の表は全国総合データです。

2012下半期管理費等初期設定

参考:マンション管理新聞2013年第894号
(2013.2)
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2012年上半期管理費等初期設定調査(マンション管理新聞調査)

2012年上半期(1月~6月)に全国で新規に分譲された民間マンションの中から798件、23,555戸を対象に調査されたました。
次の表は70㎡の住戸購入を想定したデータです。

管理費等データ
1平方メートル当たりの管理費は、全国平均で前回と同じ171円。修繕積立金も同じく前回と同じ82円でした。
その他のデータは次のとおりです。

管理費等初期費用
参考:マンション管理新聞2012年第880号
(2012.9)
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2010年上半期管理費等初期設定調査(マンション管理新聞調査)

2010年上半期(1月~6月)に全国で新規に分譲された民間マンションの中から590件、17,890戸を対象に調査されたました。
次の表は70㎡の住戸購入を想定したデータです。

管理費等データ
前回、全国で176円と過去5年間で最高値を示した1㎡あたりの管理費は、今回は前回比1円減の176円、1㎡あたりの修繕積立金は、前回と同じ78円でした。
その他のデータは次のとおりです。

管理費等初期費用
参考:マンション管理新聞2010年第814号
(2010.9)
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平成20年度調査戸あたり平均月額(マンション管理新聞調査)

マンション約2,000件に基づくデータです。
(平均戸数104戸)
管理費    15,848円
修繕積立金 10,898円

参考:マンション管理新聞
(2009.5)
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管理費・修繕積立金 平均㎡単価(マンション管理新聞調査)

都内4500件のマンション調査結果です。
(平均戸数113戸 平均専有面積65㎡)
管理費213円 (月額13,755円)
修繕積立金136円 (月額8,759円)

213円136円に近いもの
参考:マンション管理新聞
(2008.11)
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