マンション標準管理委託契約 2(第1条~第10条)
(コメント【全般関係】)
- ①この契約書は、マンションの管理組合(以下「管理組合」という。)とマンション管理業者の間で協議がととのった事項を記載した管理委託契約書を、マンションの管理の適正化の推進に関する法律(平成12 年法律第149 号。以下「適正化法」という。)第73 条に規定する「契約成立時の書面」として交付する場合の指針として作成したものである。
- ②この契約書は、典型的な住居専用の単棟型マンションに共通する管理事務に関する標準的な契約内容を定めたものであり、実際の契約書作成に当たっては、個々の状況や必要性に応じて内容の追加、修正を行いつつ活用されるべきものである。
- ③この契約では、適正化法第2条第6号に定める管理事務をマンション管理業者に委託する場合を想定しており、警備業法に定める警備業務、消防法に定める防火管理者が行う業務は、管理事務に含まれない。
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第1条【総則】
第2条【本マンションの表示及び管理対象部分】
本マンションの表示及び管理事務(本マンションの管理に関する業務のうち、甲が乙に委託する業務をいう。以下同じ。)の対象となる部分は、次のとおりである。
- 一名称
- 二所在地
- 三敷地
面積
権利形態
- 四建物
構造等 ◯◯造地上◯階建地下◯階建共同住宅
建築面積 ㎡
延床面積 ㎡
専有部分 住宅◯戸
- 五管理対象部分
- イ敷地
- ロ専有部分に属さない建物の部分(規約共用部分を除く。)
エントランスホール、廊下、階段、エレベーターホール、共用トイレ、屋上、屋根、塔屋、ポンプ室、自家用電気室、機械室、受水槽室、高置水槽室、パイプスペース、内外壁、床、天井、柱、バルコニー
- ハ専有部分に属さない建物の附属物
エレベーター設備、電気設備、給水設備、排水設備、テレビ共同受信設備、消防・防災設備、避雷設備、各種の配線・配管
- 二規約共用部分
管理事務室、管理用倉庫、清掃員控室、集会室、トランクルーム、倉庫
- ホ附属施設
塀、フェンス、駐車場、通路、自転車置場、ゴミ集積所、排水溝、排水口、外灯設備、植栽、掲示板、専用庭、プレイロット
コメント
- ①本条でいう管理対象部分とは、管理規約により管理組合が管理すべき部分のうち、マンション管理業者が受託して管理する部分をいい、区分所有者が管理すべき部分を含まない。この管理対象部分は、名称を含めて、個々の状況や必要性に応じて適宜加除、修正すべきものである。
- ②専用使用部分(バルコニー、トランクルーム、専用庭等)については、管理組合が行うべき管理業務の範囲内においてマンション管理業者が管理事務を行う。
- ③管理事務の対象となるマンションが以下に掲げるものである場合、又は共用部分の設備等の故障等発信機器やインターネット等の設備等が設置され、当該設備等の維持・管理業務をマンション管理業者に委託するときは、本条を適宜追加、修正をすることが必要である。
- 一単棟で、大多数の区分所有者がマンション外に住所地を有する「リゾートマンション」、専有部分の用途が住居以外の用途(事務所等)が認められている「複合用途型マンション」
- 二数棟のマンションが所在する団地
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第3条【管理事務の内容及び実施方法】
管理事務の内容は、次のとおりとし、別表第1から第4に定めるところにより実施する。
- 一事務管理業務(別表第1に掲げる業務)
- 二管理員業務(別表第2に掲げる業務)
- 三清掃業務(別表第3に掲げる業務)
- 四建物・設備管理業務(別表第4に掲げる業務)
コメント
- ①第1号から第4号までの管理事務の具体的な内容及び実施方法は別表で示している。なお、実際の契約書作成に当たっては、次のような業務をマンション管理業者に委託する場合等個々の状況や必要性に応じて本条を適宜追加、修正するものとする。
- 一共用部分の設備等の監視・出動業務
- 二インターネット、CATV等の運営業務
- 三除雪・排雪業務
- 四植栽管理業務(施肥、剪定、消毒、害虫駆除等)
- 五管理組合から委託を受けて行うコミュニティー支援業務
- ②第1号の事務管理業務には、適正化法第2条第6号に定める基幹事務が含まれている。
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第4条【第三者への再委託】
乙は、前条第1号の管理事務の一部又は同条第2号、第3号若しくは第4号の管理事務の全部若しくは一部を、第三者に再委託することができる。
- 乙が前項の規定に基づき管理事務を第三者に再委託した場合においては、乙は、再委託した管理事務の適正な処理について、甲に対して、責任を負う。
コメント
- ①第1項は、適正化法第74 条で基幹事務の一括再委託を禁止していることを踏まえ、第3条第1号の事務管理業務の一括再委託ができないよう定めたものである。
- ②本契約は、甲と乙の信頼関係を基礎とするものであるから、管理事務を第三者に再委託する場合においても、乙は、自らの責任と管理体制の下で処理すべきものである。
第2項の規定により再委託した場合の最終的な責任を乙が負うにしても、再委託業者が業務を執行する上で直接甲に接触すること等もあるとから、契約締結時に再委託する管理事務及び再委託先の名称(以下「再委託事務等」という。)が明らかな場合には、事前に甲に通知することが望ましい。また、これを変更又は追加する時も同様とし、諸事情により事前に通知できない場合は、事後速やかに甲に報告することが望ましい。
ただし、第3条第1号の管理事務のうち出納に関する事務は極めて重要であるので、管理費等(別表第1 1(2)①において定義するものをいう。以下同じ。)の収納事務を集金代行会社に再委託する場合その他の出納に関する事務を再委託する場合は、再委託事務等を事前に甲に通知すべきである。
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第5条【善管注意義務】
乙は、善良なる管理者の注意をもって管理事務を行うものとする。
コメント
本条は、管理委託契約が民法第656 条の準委任契約の性格を有することを踏まえ、同法第644 条の善管注意義務を契約書上も明文化したものである。
本契約書の免責条項(第8条、第10 条、第11 条、第13 条、第17 条)の規定により、マンション管理業者が免責されるには、各規定に適合するほか本条の善管注意義務を果たしていることが必要である。
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第6条【管理事務に要する費用の負担及び支払方法】
甲は、管理事務として乙に委託する事務(別表第1から別表第4までに定める事務)のため、乙に委託業務費を支払うものとする。
- 甲は、前項の委託業務費のうち、その負担方法が定額でかつ精算を要しない費用(以下「定額委託業務費」という。)を、乙に対し、毎月、次のとおり支払うものとする。
- 一定額委託業務費の額
合計月額◯◯円
消費税及び地方消費税抜き価格 ◯◯円
消費税額及び地方消費税額(以下、本契約において「消費税額等」という。)◯◯円
内訳は、別紙1のとおりとする。
- 二支払期日及び支払方法
毎月◯日までにその◯月分を、乙が指定する口座に振り込む方法により支払う。
- 三日割計算
期間が一月に満たない場合は当該月の暦日数によって日割計算を行う。(1円未満は四捨五入とする。)
- 第1項の委託業務費のうち、定額委託業務費以外の費用の額(消費税額等を含む。)は別紙2のとおりとし、甲は、各業務終了後に、甲及び乙が別に定める方法により精算の上、乙が指定する口座に振り込む方法により支払うものとする。
- 甲は、第1項の委託業務費のほか、乙が管理事務を実施するのに伴い必要となる水道光熱費、通信費、消耗品費等の諸費用を負担するものとする。
コメント
- ①第二項で定額委託業務費の内訳を明示することにより、第三条に規定する管理事務の範囲・内容と定額委託業務費の関係を明確化することとしたものである。
ただし、適正化法第七十二条に基づき管理委託契約締結前に行う重要事項説明等の際に、マンション管理業者が管理組合に対して見積書等であらかじめ定額委託業務費の内訳を明示している場合であって、当事者間で合意しているときは、管理委託契約に定額委託業務費の内訳を記載しないことができる。
- ②甲は、管理事務として乙に委託する事務(別表第一から別表第四までに定める事務)のため、乙に委託業務費を支払う。この委託業務費は、実施する業務の性格によって、第二項で定める定額委託業務費(その負担が定額でかつ精算を要しない費用)と、第三項の定額委託業務費以外の費用(実施内容によって価額に変更が生じる場合があるため各業務終了後に甲乙で精算を行う費用)とに分けられる。
また、この委託業務費のほか、甲は、乙が管理事務を実施するのに必要となる共用部分の水道光熱費や通信費等の費用も負担するものとしている。
- ③第三項の定額委託業務費以外の業務費とは、例えば、業務の一部が専有部分内で行われる排水管の清掃業務、消防用設備等の保守点検業務などが想定される。
なお、管理委託契約上定額委託業務費以外の業務費が存在しないときは、本項は不要である。
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第7条【管理事務室等の使用】
甲は、乙に管理事務を行わせるために不可欠な管理事務室、管理用倉庫、清掃員控室、器具、備品等(次項において「管理事務室等」という。)を無償で使用させるものとする。
- 乙の管理事務室等の使用に係る費用の負担は、次のとおりとする。
- 一◯◯◯◯費 甲(又は乙)の負担とする。
- 二◯◯◯◯費 甲(又は乙)の負担とする。
- 三◯◯◯◯費 甲(又は乙)の負担とする。
- 四◯◯◯◯費 甲(又は乙)の負担とする。
コメント
- ①管理事務室等は、通常、管理組合がマンション管理業者にマンションの管理事務を行わせるのに不可欠であるため、無償で使用させるものとしている。
- ②第2項は、管理事務室等の使用に係る諸費用(水道光熱費、通信費、備品、消耗品費等)の負担区分について、その内容を規定するものとする。
- ③管理事務室等の資本的支出が必要となった場合の負担については、別途、管理組合及びマンション管理業者が協議して決定することとなる。
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第8条【緊急時の業務】
乙は、第3条の規定にかかわらず、次の各号に掲げる災害又は事故等の事由により、甲のために、緊急に行う必要がある業務で、甲の承認を受ける時間的な余裕がないものについては、甲の承認を受けないで実施することができる。この場合において、乙は、速やかに、書面をもって、その業務の内容及びその実施に要した費用の額
を甲に通知しなければならない。
- 一地震、台風、突風、集中豪雨、落雷、雪、噴火、ひょう、あられ等
- 二火災、漏水、破裂、爆発、物の飛来若しくは落下又は衝突、犯罪等
- 甲は、乙が前項の業務を遂行する上でやむを得ず支出した費用については、速やかに、乙に支払わなければならない。ただし、乙の責めによる事故等の場合はこの限りでない。
コメント
- ①本条で想定する災害又は事故等とは、天災地変による災害、漏水又は火災等の偶発的な事故等をいい、事前に事故等の発生を予測することが極めて困難なものをいう。
- ②第1号及び第2号に規定する災害及び事故の例等については、当該マンションの地域性、設備の状況等に応じて、内容の追加・修正等を行うものとする。
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第9条【管理事務の報告等】
乙は、甲の事業年度終了後◯月以内に、甲に対し、当該年度における管理事務の処理状況及び甲の会計の収支の結果を記載した書面を交付し、管理業務主任者をして、報告をさせなければならない。
- 乙は、毎月末日までに、甲に対し、前月における甲の会計の収支状況に関する書面を交付しなければならない。
- 乙は、甲から請求があるときは、管理事務の処理状況及び甲の会計の収支状況について報告を行わなければならない。
- 前3項の場合において、甲は、乙に対し、管理事務の処理状況及び甲の会計の収支に係る関係書類の提示を求めることができる。
コメント
- ①第1項の「甲の会計の収支の結果を記載した書面」は、別表第1 1(1)②に定める「収支決算案の素案」を提出することで代えることができる。なお、本報告は適正化法第77条に基づく報告であるので、管理業務主任者をして行う必要がある。
- ②第1項の報告期限は、甲の総会の開催時期等を考慮し、管理組合の運営上支障がないように定めるものとする。
- ③第3項の報告については、当事者間の合意により、あらかじめ期日を定めて行う方法とすることも考えられる。
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第10条【管理費等滞納者に対する督促】
乙は、第3条第1号の業務のうち、出納業務を行う場合において、甲の組合員に対し別表第1 1(2)②の督促を行っても、なお当該組合員が支払わないときは、その責めを免れるものとし、その後の収納の請求は甲が行うものとする。
- 前項の場合において、甲が乙の協力を必要とするときは、甲及び乙は、その協力方法について協議するものとする。
コメント
弁護士法第72 条の規定を踏まえ、債権回収はあくまで管理組合が行うものであることに留意し、第2項のマンション管理業者の協力について、事前に協議が整っている場合は、協力内容(甲の名義による配達証明付内容証明郵便による督促等)、費用の負担等に関し、具体的に規定するものとする。
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