マンション標準管理委託契約

マンション標準管理委託契約書 条文及びコメント

管理委託契約の法的性質

区分所有者の全員(管理者が選任されていない場合)又は管理者が管理会社に管理業務を委託する場合は、①事務管理業務、②管理員業務、③清掃業務、④建物・設備管理業務を一括して委託すること(全部委託)が一般的です。

これらの業務のうち①の事務管理業務は、管理に関する事務処理を継続的かつ反復的に行うものであり、その内容及び性質からみて、「(準)委託契約」と解することができます。これに対して、事務管理業務以外の業務は、仕事の完成を目的として行われる「請負契約」の性質を有する部分があります。
したがって、4つの業務を一括して委託する契約は、一部に請負契約を混合した委任契約の性質をもっているといえます。

☞参考:「平成22年版楽学管理業務主任者」(BOOK)より
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マンション標準管理委託契約書とコメントについて

マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」は、マンション管理をマンション管理業者に委託する際に、管理組合とマンション管理業者との間で管理委託契約書を交付する場合の指針として作成されたものです。

昭和57年に住宅宅地審議会より答申された「中高層共同住宅標準管理委託契約書」(以下「標準管理委託契約書」という。)及び「中高層共同住宅標準管理委託契約書コメント」(以下「コメント」という。)を標準的な管理委託契約書の指針として活用するよう、国土交通省から通知(昭和57年5月21日建設省計動発第69号、建設省住民発第31号)がなされました。

平成13年、マンションの管理の適正化の推進に関する法律(平成12年法律第149号。以下「マンション管理適正化法」という)が施行され、消費者保護等の観点から
・マンション管理業者は管理組合と管理委託契約を締結する際に事前に重要事項説明を行うことを義務付け
・重要事項説明を踏まえ契約内容を書面で管理組合に交付することを義務付け
・その他管理委託契約に関する様々な規定を整備
などが定められたこと、現行の標準管理委託契約書が通知されてから相当期間を経過し、その間に委託業務の範囲や処理方法等も多様化していること等から、見直しが行われました。

平成21年5月1日、管理組合財産の分別管理の方法を改正することを主な内容とする「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令」が公布されたため、全体的な見直しが行われました。

☞参考:「国土交通省」HP
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(コメント【全般関係】)

  1. この契約書は、マンションの管理組合(以下「管理組合」という。)とマンション管理業者の間で協議がととのった事項を記載した管理委託契約書を、マンションの管理の適正化の推進に関する法律(平成12 年法律第149 号。以下「適正化法」という。)第73 条に規定する「契約成立時の書面」として交付する場合の指針として作成したものである。
  2. この契約書は、典型的な住居専用の単棟型マンションに共通する管理事務に関する標準的な契約内容を定めたものであり、実際の契約書作成に当たっては、個々の状況や必要性に応じて内容の追加、修正を行いつつ活用されるべきものである。
  3. この契約では、適正化法第2条第6号に定める管理事務をマンション管理業者に委託する場合を想定しており、警備業法に定める警備業務、消防法に定める防火管理者が行う業務は、管理事務に含まれない。

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